Quelles sont les clauses suspensives d’un compromis de vente ?

Qu’est-ce qu’une clause suspensive ? 

Les clauses suspensives conditionnent la finalisation de la vente à la réalisation ou non de certains événements, clairement définis et limités dans le temps. Cela peut être l'obtention d'un prêt, d'un permis de construire à Annemasse, etc. La non-obtention de cet élément (un crédit immobilier par exemple) serait donc de nature à rendre caduque la transaction. 

Rappelons que la conclusion d'une vente immobilière est ponctuée par deux temps forts : 

• La signature d'un avant-contrat : elle est réalisée soit directement entre les parties (sous seing privé), soit en présence d'un notaire. C'est à l’occasion de la signature du compromis de vente que peuvent être incluses les "clauses suspensives". 

• La signature de l'acte authentique, réalisée en présence d'un notaire.

À quoi servent les conditions suspensives ? 

Les conditions suspensives protègent donc à la fois l'acheteur et le vendeur d'un bien immobilier. Elles limitent les risques inhérents à toute transaction immobilière, et ce aussi bien pour le vendeur que pour l’acquéreur.  

Les 4 clauses suspensives au compromis de vente 

S’il n’existe pas de liste exhaustive concernant les conditions suspensives, voici celles qui sont les plus fréquemment incluses dans les compromis de vente à Annemasse. 

Clause 1 : L’obtention du crédit immobilier par l’acheteur 

La clause la plus courante porte sur le prêt immobilier. Cette disposition est  automatiquement incluse dans le compromis de vente (sauf si l’acheteur règle comptant). Cela signifie que si l’acquéreur n’obtient pas le crédit, le vendeur peut se retirer de la vente. 

Pour être valable, la clause suspensive doit détailler le plan de financement de l'emprunteur, en englobant 5 éléments clés :

• 1/ le montant maximal de l'emprunt : Il est conseillé à l'acheteur de ne pas le fixer trop bas pour éviter des difficultés financières éventuelles ; 

• 2/ le taux d'intérêt maximal auquel l'emprunteur est disposé à s'engager : il est également recommandé de ne pas choisir un niveau de prêt excessif, afin de maintenir un équilibre financier mensuel ; 

• 3/ la durée maximale de l'emprunt : Il est préférable de ne pas opter pour une durée trop longue qui entraînerait un coût total du crédit plus élevé en raison des intérêts accumulés ;

• 4/ la mensualité maximale de l'emprunt ; 

• 5/ le délai dont dispose l’emprunteur pour obtenir le crédit. 

Par exemple, si l'acheteur conditionne son achat à l'obtention d'un prêt de 300 000 euros à un taux de 1,75 % sur une durée de 20 ans, seul un prêt proposé à un taux plus élevé ou sur une durée différente permettrait au vendeur d'annuler le compromis de vente.

Quelles conséquences ? 

➡️ Pour l’acheteur : en l'absence d'une offre de prêt définitive dans le délai spécifié par l’avant-contrat (généralement entre un et trois mois), l'acheteur peut invoquer la clause suspensive pour annuler la vente sans encourir de pénalités. Dans ce cas, il récupère le dépôt de garantie versé au vendeur. 

➡️Pour le vendeur : si le délai mentionné par le compromis est dépassé, le vendeur peut rendre caduque la vente pour non-obtention du crédit immobilier. 

En règle générale, le délai convenu est de deux mois.

Clause 2 : La vente du bien de l’acquéreur 

Les parties ont la possibilité d'ajouter une clause stipulant que l'achat du bien ne sera effectif que si l'acheteur vend simultanément un autre bien. Cette clause suspensive vise à protéger l'acheteur qui dépend des fonds provenant de la vente de sa propriété actuelle pour financer l'acquisition de sa nouvelle résidence.

Pour être valide, cette condition suspensive doit préciser : 

• le prix minimum auquel le vendeur du bien précédent envisage de vendre ; 

• le délai imparti pour cette vente : Pour une protection optimale, il est conseillé d'envisager un délai confortable qui vous permettra de finaliser votre vente et de préciser votre prix minimum.

Il est important que ce prix soit raisonnable (nous recommandons vivement une estimation à la vente). Un prix excessif pourrait permettre au vendeur de prétendre qu'aucun acheteur ne s'est manifesté. 

Clause 3 : La réalisation de certains travaux 

Avec cette troisième clause suspensive, l'achat du bien est conditionné à l'exécution de travaux spécifiques avant la conclusion de la vente définitive. Passoire thermique, rénovation … La nature précise de ces travaux ainsi que leur désignation doivent être clairement spécifiées dans le contrat. En cas de non-réalisation des travaux : la vente peut être annulée.

La clause peut également stipuler que la finalisation de la vente définitive est soumise à l'obtention par l'acquéreur d'un prêt spécifique pour les travaux.

Dans le cas de l'acquisition d'un bien en copropriété, les parties peuvent également convenir que la vente sera uniquement conclue si l'autorisation du syndicat de copropriété est obtenue pour les travaux. Cette autorisation peut en effet être requise pour la réalisation de certains aménagements tels que l'abattement d'un mur porteur, la modification d'une façade ou le remplacement de fenêtres.

Clause 4 : L’obtention d’un permis de construire 

Dans le cadre d'une transaction immobilière impliquant une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), les parties ont la possibilité d'inclure une clause selon laquelle l'achat du bien est soumis à l'obtention préalable d'un permis de construire. Habituellement, cette clause est assortie d'un délai raisonnable permettant à la mairie de délivrer ce permis.

Lors du dépôt du dossier, ladite autorité dispose généralement de deux mois pour examiner une demande de permis de construire pour une maison individuelle. Si l'acquéreur ne parvient pas à obtenir ce permis dans ce délai imparti, la condition suspensive n'est pas remplie, ce qui signifie que la vente peut être annulée sans aucuns frais pour les parties impliquées.

Cette disposition est particulièrement courante lors de l'achat d'un terrain destiné à la construction. Encore une fois, son objectif est de protéger l'acheteur en l'empêchant de se retrouver dans une situation où il serait propriétaire d'un terrain sur lequel il ne serait pas autorisé à construire.

FAQ 

Quelles sont les conditions suspensives que l'acquéreur peut insérer dans le compromis ou dans la promesse de vente d'un bien immobilier ?

Les conditions suspensives que l'acheteur peut inclure dans le compromis ou la promesse de vente d'un bien immobilier sont généralement la condition suspensive de vente d'un autre bien immobilier, la condition suspensive d'obtention d'un prêt, la condition suspensive liée à la réalisation de travaux par le vendeur ou encore la condition suspensive d'obtention du permis de construire. Elles sont conçues pour protéger l'acheteur en cas d'événements imprévus et doivent être rédigées de manière précise dans le contrat.

Comment faire jouer une clause suspensive ?

Pour activer une clause suspensive dans un compromis ou une promesse de vente d'un bien immobilier, l'acheteur ou le vendeur doit vérifier si l'événement spécifié dans la clause s'est réalisé ou non. Si l'événement ne s'est pas produit, il convient d’informer la partie responsable par écrit, avant la date limite, de l'impossibilité de poursuivre la vente en se référant à la clause suspensive. Vous pouvez fournir toute documentation nécessaire pour prouver que la condition suspensive n'a pas été remplie, comme une attestation de refus de prêt.

Quels sont les effets de la condition suspensive ?

La non-réalisation d'une condition suspensive entraîne la caducité du contrat. Autrement dit, la vente ne se concrétisera pas.