Promesse de vente : obligatoire pour la vente d'une maison ?

Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?

Lorsqu'une transaction immobilière est conclue, il est possible de formaliser cet accord en signant une promesse de vente avant l'acte définitif. Concrètement, cet avant-contrat régit les relations entre les parties pendant la période de préparation de l'acte authentique.

Promesse ou compromis de vente ? Quelles différences ?

La promesse unilatérale : seul le vendeur de la maison engagé.

Le propriétaire vendeur comme l’acheteur doivent aussi retenir qu’il existe deux types d’avant-contrats, à savoir :

1. la promesse unilatérale de vente ; 
2. le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique. 

Dans le premier cas, seul le vendeur est engagé. Ce type de contrat est conclu lorsque l’acheteur n’est pas totalement certain de vouloir finaliser la vente à Annemasse. Le document lui confère alors la liberté de choisir de lever ou non l'option d'achat du logement. De son côté le vendeur s’engage à ne pas céder le logement à un autre acheteur durant ce laps de temps.

Le compromis de vente : les deux parties engagées

Dans le second cas, c’est un peu différent. Le compromis de vente engage réciproquement les parties. Le document peut être conclu lorsque l’acheteur est certain de vouloir finaliser l'achat ou la vente du logement en Haute-Savoie. Cet acte lie acquéreur et vendeur de manière irréversible. 

En définitive, ces deux types d’avant-contrats engagent à chaque fois les parties, mais pas forcément de la même manière. De même, retenez qu’il est tout à fait possible de choisir un compromis de vente plutôt qu'une promesse de vente et inversement. Tout dépend de la situation.

À quel moment signer une promesse de vente ?

La promesse de vente est signée dès lors qu’un potentiel acheteur manifeste un intérêt pour le bien immobilier en question, et ce même s’il n’est pas encore certain de vouloir l'acheter. Comme nous l’avons vu, en signant, l'acheteur se réserve la possibilité d’acheter le logement pour une durée déterminée.

Est-il obligatoire de signer le compromis de vente chez le notaire ?

Pour ce qui est de la forme de l’acte, retenez que la promesse unilatérale de vente d’une maison tout comme le compromis peuvent prendre la forme d’un acte sous signature privée ou bien être rédigés par acte authentique. Le notaire n’est donc pas indispensable. Explications.

• L’acte sous seing privé : le document est rédigé puis signé par des particuliers, sans que la présence d'un notaire soit nécessaire. Ce dernier doit ensuite être enregistré dans les 10 jours auprès du service d'enregistrement du vendeur ou de l'acheteur à partir de sa signature. Cet enregistrement vise à authentifier la promesse de vente. À ce stade, il est possible de déposer directement la promesse auprès du service d'enregistrement ou de l'envoyer par courrier simple ou recommandé.
• L'acte authentique : l’avant contrat est ici élaboré par un professionnel du droit habilité (notaire, commissaire de justice, officier d'état civil…). Il est rédigé conformément aux formalités prescrites par la loi et son contenu revêt une importance équivalente à une décision de justice. L'établissement de cet acte par un notaire est impératif dans le cas où le vendeur est une personne physique et que la validité de la promesse excède une durée de 18 mois.

Quel est le contenu d’une promesse de vente ?

De façon générale, pour être valable (et utile) la promesse de vente doit mentionner les coordonnées respectives des parties impliquées. De même, le document doit inclure :

• l’adresse de la maison ; 
• l’origine du bien : la date du précédent acte de vente, le nom du précédent propriétaire, et tout acte notarié associé ; 
• un descriptif détaillé du bien, de ses équipements ; 
• la présence d'une hypothèque et/ou d'une servitude (charge imposée à la propriété au profit d'une autre (par exemple, un droit de passage) ; 
• des informations spécifiques à la copropriété en cas de vente d'un logement en copropriété ; 
• le montant des honoraires du professionnel en charge de la vente (si un professionnel intervient) ; 
• la durée de validité de la promesse de vente ;
• la date de signature de l'acte de vente définitif ; 
• des informations relatives aux conditions d'exercice du droit de rétractation. 

Une fois rédigé, l’acte est ensuite officiellement communiqué à l’acheteur. Cette notification peut se faire en main propre ou bien par l'envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception. 

Bien évidemment, la promesse de vente peut aussi comporter des clauses suspensives. Ces dernières permettent la transaction sous certaines conditions. Cela peut être l'obtention d'un certificat d'urbanisme opérationnel, d'un permis de construire, l'obtention d'un prêt immobilier, ou encore la réalisation de certains travaux avant la vente. Il est également obligatoire que la promesse de vente soit accompagnée du dossier de diagnostic technique (DDT).

Est-ce obligatoire de faire une promesse de vente ?

Bien que la promesse de vente pour une maison à Annemasse ne soit pas obligatoire, son intérêt indéniable en fait une étape essentielle dans le processus de vente d'un bien.

Quel est l'intérêt de faire une promesse de vente ?

Nous l’avons vu, la promesse de vente constitue l'un des deux avant-contrats et formalise l’accord entre un propriétaire et un acquéreur. Cette dernière présente une utilité majeure : elle fixe toutes les conditions établies par les parties préalablement à la vente. Cela peut être l'obtention d'un prêt, la vérification de l'absence de servitudes ou encore le respect du droit de préemption.

La rédaction de l’acte offre donc aux deux parties un moyen clair de manifester leur intérêt et leurs intentions en détaillant les modalités de la vente, notamment en ce qui concerne le prix. Pour l’acheteur potentiel, la promesse de vente lui assure également que le propriétaire ne conclura pas la vente avec un autre acquéreur pendant la période de validité de ladite promesse.

Les délais de rétractation de la promesse de vente

Les délais de rétractation pour l’acheteur de la maison 

L’acheteur bénéficie d'un délai de rétractation égal à 10 jours calendaires. Cela inclut tous les jours de l'année civile, du 1er janvier au 31 décembre, y compris les jours fériés, pour renoncer à la vente.

Ce délai débute le jour suivant la réception de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente à l’acheteur. 

Bon à savoir 

L'acheteur qui souhaite faire valoir son droit de rétractation à Annemasse doit le faire avant la fin du délai de 10 jours par lettre recommandée avec avis de réception.

Les délais de rétractation du vendeur de la maison à Annemasse

Pour ce qui est du vendeur, son engagement débute dès la signature de la promesse de vente. Cela signifie qu’il ne dispose pas de délai de rétractation. En cas de contestation de la vente, l'acheteur a la possibilité de demander son exécution forcée devant le tribunal. Il peut donc contraindre le propriétaire vendeur à vendre le logement.